7 Perbedaan Penting Antara SHM dan HGB yang Sering Disalahpahami

Sebelum Beli Rumah, Kenali Dulu Perbedaan SHM dan HGB Agar Tak Salah Pilih

Dalam dunia properti, memahami status kepemilikan tanah merupakan hal yang sangat penting sebelum memutuskan untuk membeli atau berinvestasi. Di Indonesia, dua jenis sertifikat yang paling umum digunakan adalah SHM (Sertifikat Hak Milik) dan HGB (Hak Guna Bangunan). Meskipun keduanya tampak serupa karena sama-sama digunakan sebagai bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan, pada kenyataannya terdapat perbedaan mendasar antara keduanya yang sering kali disalahpahami oleh masyarakat.

Banyak calon pembeli rumah atau investor properti tidak menyadari bahwa status sertifikat dapat memengaruhi hak hukum, jangka waktu kepemilikan, nilai jual, hingga keamanan investasi mereka. Kesalahan dalam memahami perbedaan SHM dan HGB bisa berakibat fatal, seperti kehilangan hak atas tanah setelah masa berlaku habis atau terbatasnya nilai jual properti di masa depan.

Melalui artikel ini, kita akan mengulas secara sistematis 7 perbedaan penting antara SHM dan HGB agar Anda dapat mengambil keputusan yang tepat, baik untuk kebutuhan hunian pribadi maupun tujuan investasi jangka panjang. Dengan pemahaman yang benar, Anda dapat memastikan setiap transaksi properti berlangsung aman, legal, dan menguntungkan.

Baca Juga : Perumahan Griya Hati Hijau

II. Pengertian SHM dan HGB

1. Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan tanah yang paling kuat dan penuh di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, SHM memberikan hak kepada pemiliknya untuk menggunakan tanah tersebut tanpa batas waktu dan untuk berbagai keperluan, selama tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.

Dalam konteks hukum, SHM bersifat turun-temurun, tidak terbatas waktu, dan dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, atau warisan. Pemegang SHM memiliki hak absolut atas tanah dan bangunan di atasnya, menjadikannya bentuk kepemilikan paling ideal bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah pribadi.

Dengan kata lain, SHM adalah bentuk kepemilikan tanah tertinggi yang diakui negara. Karena itu, harga properti dengan SHM biasanya lebih tinggi dibandingkan sertifikat lain, termasuk HGB.

---

2. Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain dalam jangka waktu tertentu. Berdasarkan Pasal 35 UUPA, HGB diberikan untuk jangka waktu maksimal 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun serta diperbaharui kembali setelahnya sesuai ketentuan yang berlaku.

Berbeda dengan SHM, HGB tidak memberikan hak kepemilikan atas tanahnya, melainkan hanya pada bangunan yang didirikan di atasnya. Setelah masa HGB berakhir dan tidak diperpanjang, maka hak atas tanah tersebut akan kembali kepada pemilik aslinya atau kepada negara.

HGB biasanya digunakan oleh pengembang perumahan, perusahaan, atau badan hukum yang membutuhkan lahan untuk kegiatan komersial seperti pembangunan apartemen, perkantoran, maupun kawasan industri. Meski bersifat terbatas, status HGB tetap sah secara hukum dan dapat dijadikan jaminan kredit bank selama masih berlaku.

Dengan memahami pengertian SHM dan HGB secara mendasar, Anda dapat mengetahui posisi hukum dan jangka waktu kepemilikan masing-masing sertifikat. Pengetahuan ini penting agar tidak terjadi kesalahan dalam memilih jenis kepemilikan properti sesuai kebutuhan dan tujuan investasi Anda.

Baca Juga : Perumahan Mutiara City

7 Perbedaan Utama Antara SHM dan HGB

Memahami perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) sangat penting bagi siapa pun yang ingin bertransaksi properti di Indonesia. Keduanya sama-sama diakui oleh negara, tetapi memiliki konsekuensi hukum, ekonomi, dan administratif yang berbeda. Berikut adalah tujuh perbedaan utama yang perlu Anda ketahui:

---

1. Status Kepemilikan Tanah

• SHM (Sertifikat Hak Milik) memberikan hak penuh atas tanah dan bangunan di atasnya. Pemilik SHM adalah pemilik sah yang diakui negara tanpa batas waktu.
• HGB (Hak Guna Bangunan) hanya memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain. Artinya, tanah tersebut bukan milik pemegang HGB.

SHM bersifat mutlak dan permanen, sedangkan HGB bersifat terbatas dan bergantung pada masa berlaku izin.

---

2. Jangka Waktu Kepemilikan

• SHM berlaku selamanya tanpa perlu diperpanjang.
• HGB memiliki masa berlaku terbatas, umumnya 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui kembali sesuai peraturan terbaru dari Kementerian ATR/BPN.

Dengan kata lain, SHM tidak memiliki masa kadaluarsa, sedangkan HGB harus diperbarui untuk tetap sah.

---

3. Subjek Pemegang Hak

• SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).
• HGB dapat dimiliki oleh WNI maupun badan hukum Indonesia, seperti perusahaan properti, pengembang, atau institusi komersial.

Hal ini menjadikan HGB lebih fleksibel untuk keperluan bisnis, sementara SHM lebih cocok untuk kepemilikan pribadi.

---

4. Jenis Tanah yang Dapat Dimiliki

• SHM dapat digunakan untuk tanah pertanian, pekarangan, atau tempat tinggal pribadi.
• HGB umumnya digunakan untuk lahan komersial seperti apartemen, perkantoran, ruko, atau kawasan industri.

Perbedaan ini menggambarkan fungsi keduanya: SHM untuk hunian, HGB untuk kegiatan usaha.

---

5. Biaya dan Prosedur Pengurusan

• SHM memerlukan biaya pembuatan yang lebih besar di awal, tetapi tidak perlu diperpanjang lagi di masa depan.
• HGB membutuhkan biaya perpanjangan setiap kali masa berlakunya habis dan proses administratif di kantor pertanahan.

Meski lebih murah di awal, HGB bisa lebih mahal dalam jangka panjang jika diperpanjang berulang kali.

---

6. Risiko Hukum dan Kepastian Kepemilikan

• SHM memiliki kepastian hukum tertinggi karena pemilik memiliki hak absolut atas tanahnya.
• HGB berisiko kehilangan hak jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang tepat waktu, karena tanah bisa dikembalikan kepada negara atau pemilik aslinya.

Kepemilikan SHM lebih aman untuk jangka panjang, sedangkan HGB memerlukan manajemen administratif yang disiplin.

---

7. Nilai Investasi dan Akses Kredit

• Properti dengan SHM memiliki nilai jual yang lebih tinggi dan lebih mudah dijadikan agunan kredit di bank.
• Sementara properti dengan HGB umumnya memiliki nilai lebih rendah, terutama jika sisa masa berlakunya semakin pendek.

Bank dan investor biasanya lebih tertarik pada properti berstatus SHM karena dianggap memiliki risiko lebih rendah.

---

Secara keseluruhan, SHM menawarkan keamanan dan nilai investasi jangka panjang, sedangkan HGB memberikan fleksibilitas dan efisiensi bagi pengembang atau badan usaha. Memahami perbedaan ini membantu Anda menyesuaikan pilihan kepemilikan dengan kebutuhan—apakah untuk tempat tinggal pribadi, bisnis, atau investasi properti yang berkelanjutan.

Contoh Kasus Nyata di Lapangan

Perbedaan antara SHM (Sertifikat Hak Milik) dan HGB (Hak Guna Bangunan) tidak hanya terlihat di atas kertas, tetapi juga dapat diamati secara nyata di lapangan. Banyak contoh kasus yang menunjukkan bagaimana status sertifikat memengaruhi hak, nilai, dan masa depan sebuah properti. Berikut beberapa ilustrasi yang sering ditemui di dunia properti Indonesia:

---

1. Perumahan dengan Status SHM

Salah satu contoh paling umum adalah kompleks perumahan tapak (landed house) di pinggiran kota seperti Depok, Sidoarjo, atau Bekasi.
Biasanya, setiap unit rumah dijual dengan status SHM, artinya pembeli memiliki tanah dan bangunan secara penuh tanpa batas waktu.

Keunggulannya, pemilik dapat melakukan renovasi, menjual, menghibahkan, atau mewariskan properti tersebut tanpa batasan hukum apa pun. Misalnya, jika seseorang membeli rumah tapak dengan SHM, ia tetap menjadi pemilik sah meski tanah tersebut diwariskan ke anak cucu.

---

2. Apartemen dengan Status HGB

Berbeda dengan rumah tapak, sebagian besar apartemen di kota besar seperti Jakarta, Surabaya, atau Bandung menggunakan status HGB.
Tanah tempat berdirinya apartemen umumnya milik negara atau pemerintah daerah, dan pengembang hanya memperoleh hak guna untuk mendirikan bangunan selama jangka waktu tertentu (biasanya 30 tahun).

Ketika masa HGB mendekati akhir, pengelola apartemen harus mengajukan perpanjangan hak guna ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Bila tidak diperpanjang, maka tanah dan bangunan dapat kembali menjadi milik negara. Inilah sebabnya, harga jual apartemen dengan sisa masa HGB pendek biasanya turun di pasaran.

---

3. Kawasan Komersial atau Perkantoran

Proyek-proyek komersial seperti ruko, pusat perbelanjaan, dan gedung perkantoran umumnya juga menggunakan status HGB.
Alasannya sederhana: pengembang hanya membutuhkan lahan untuk jangka waktu tertentu sesuai rencana bisnis. Selain itu, penggunaan HGB lebih efisien secara administratif untuk entitas berbadan hukum.

Namun, pembeli atau penyewa unit harus menyadari bahwa kepemilikan mereka tidak bersifat permanen. Setelah masa berlaku habis, hak atas tanah perlu diperpanjang melalui kesepakatan dengan pemilik tanah atau pemerintah.

---

4. Dampak Terhadap Nilai Investasi

Perbedaan SHM dan HGB sangat memengaruhi nilai investasi. Rumah dengan SHM cenderung mengalami kenaikan harga lebih stabil dan diminati pembeli karena status kepemilikannya jelas dan abadi.
Sebaliknya, properti HGB memiliki nilai jual menurun seiring berkurangnya masa berlaku hak.

Sebagai contoh, apartemen dengan sisa HGB kurang dari 10 tahun akan lebih sulit dijual kembali dibandingkan properti SHM, kecuali pengembang sudah memastikan adanya perpanjangan izin.

---

Dari kasus-kasus di atas, jelas bahwa pemilihan antara SHM dan HGB harus disesuaikan dengan kebutuhan. Jika tujuannya adalah kepemilikan jangka panjang dan keamanan hukum, SHM adalah pilihan terbaik. Namun, bila fokusnya pada pengembangan bisnis atau investasi jangka menengah, HGB bisa menjadi opsi strategis yang lebih efisien secara biaya dan administrasi.

Tips Memilih Antara SHM dan HGB

Memilih antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) bukan sekadar soal harga, tetapi juga tentang tujuan, jangka waktu, dan strategi kepemilikan properti Anda. Banyak orang membeli tanpa memahami perbedaan status hukum keduanya, padahal hal ini sangat menentukan keamanan dan nilai investasi di masa depan. Berikut beberapa tips praktis untuk membantu Anda menentukan pilihan terbaik:

---

1. Tentukan Tujuan Pembelian Properti

Langkah pertama adalah memahami tujuan utama pembelian.

• Jika Anda membeli untuk hunian pribadi jangka panjang, maka SHM adalah pilihan ideal karena bersifat permanen dan dapat diwariskan.
• Namun, jika Anda membeli untuk keperluan bisnis atau investasi komersial, HGB bisa menjadi pilihan strategis karena biaya awal lebih rendah dan proses perizinan lebih fleksibel untuk badan hukum.

Dengan memahami tujuan sejak awal, Anda dapat menyesuaikan jenis sertifikat dengan kebutuhan yang paling relevan.

---

2. Perhatikan Masa Berlaku dan Potensi Perpanjangan

Untuk properti berstatus HGB, pastikan Anda mengetahui kapan masa berlaku akan berakhir dan apakah ada opsi perpanjangan.
Selalu cek dokumen tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan pastikan pengembang atau pemilik sebelumnya telah menyiapkan dokumen perpanjangan.

Bila masa berlaku HGB kurang dari 10 tahun, pertimbangkan kembali investasi tersebut, terutama jika rencana penggunaan properti bersifat jangka panjang.

---

3. Evaluasi Nilai Jual dan Prospek Investasi

Properti dengan SHM cenderung memiliki nilai jual lebih tinggi dan stabil. Bank juga lebih mudah menyetujui pengajuan kredit dengan agunan SHM karena kepemilikannya pasti.
Sebaliknya, HGB bisa menjadi pilihan cerdas untuk investor jangka menengah yang ingin memperoleh capital gain dari properti komersial, asalkan dikelola dengan perpanjangan yang tepat waktu.

---

4. Konsultasi dengan Notaris atau Ahli Pertanahan

Sebelum melakukan transaksi, selalu konsultasikan status sertifikat dengan notaris atau ahli hukum pertanahan. Mereka dapat membantu memastikan bahwa tidak ada masalah hukum, sengketa, atau batasan penggunaan pada sertifikat tersebut.

Pendampingan hukum sangat penting, terutama untuk properti HGB yang melibatkan badan hukum atau tanah negara.

---

5. Cek Keaslian dan Legalitas Sertifikat

Gunakan layanan pengecekan sertifikat online di situs resmi BPN (atrbpn.go.id) atau lakukan verifikasi langsung di kantor pertanahan. Pastikan nomor sertifikat, nama pemilik, luas tanah, dan lokasi sesuai dengan dokumen fisik yang diberikan oleh penjual.

Langkah ini mencegah risiko pembelian properti dengan sertifikat palsu atau ganda yang sering terjadi dalam transaksi sekunder.

---

6. Sesuaikan dengan Rencana Jangka Panjang

Jika Anda berencana untuk meninggali rumah tersebut seumur hidup atau diwariskan, SHM merupakan opsi paling aman.
Namun, jika Anda berinvestasi dalam proyek sementara seperti apartemen sewa atau bisnis komersial, HGB bisa memberikan keuntungan finansial yang lebih cepat dengan biaya perolehan lebih ringan.

---

Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas, Anda dapat memilih jenis sertifikat yang paling sesuai dengan kebutuhan dan strategi finansial Anda. SHM menawarkan kepastian hukum dan nilai investasi jangka panjang, sedangkan HGB memberikan fleksibilitas bagi pelaku usaha dan pengembang properti. Keputusan yang tepat akan memastikan properti Anda tidak hanya aman, tetapi juga menguntungkan di masa depan.

Baca Juga : Perumahan Jumana Residence

Kesimpulan

Perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) bukan sekadar istilah administratif, tetapi menyangkut status hukum, jangka waktu kepemilikan, dan nilai ekonomi sebuah properti. SHM memberikan hak kepemilikan mutlak dan permanen atas tanah serta bangunan, sementara HGB hanya memberikan hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain dalam jangka waktu tertentu.

Bagi masyarakat yang ingin membeli rumah tinggal pribadi atau investasi jangka panjang, SHM merupakan pilihan terbaik karena menawarkan kepastian hukum dan dapat diwariskan tanpa batas waktu. Sebaliknya, HGB lebih cocok untuk kegiatan usaha atau pengembangan proyek komersial, terutama bagi badan hukum yang membutuhkan fleksibilitas perizinan dan efisiensi biaya awal.

Dalam praktiknya, kesalahan memahami status kepemilikan sering berujung pada sengketa atau kerugian finansial. Oleh karena itu

FAQ (Pertanyaan Umum)

Untuk membantu Anda memahami lebih dalam mengenai perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB), berikut beberapa pertanyaan yang sering diajukan beserta jawabannya:

---

1. Apakah HGB bisa diubah menjadi SHM?

Secara umum, HGB tidak dapat langsung diubah menjadi SHM, karena keduanya memiliki dasar hukum dan status tanah yang berbeda.
Namun, dalam kasus tertentu, jika tanah HGB tersebut dibeli dari negara dan dialihkan statusnya menjadi milik pribadi, maka pemilik dapat mengajukan permohonan peningkatan hak menjadi SHM melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN). Proses ini membutuhkan syarat administratif dan persetujuan pemerintah setempat.

---

2. Bisakah Warga Negara Asing (WNA) memiliki SHM di Indonesia?

Tidak. WNA tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status SHM, karena kepemilikan tanah hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia.
WNA hanya bisa memperoleh hak pakai atas tanah atau bangunan dengan batasan tertentu, misalnya dalam bentuk Hak Pakai atas Properti Residensial (Hak Pakai WNA) yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015.

---

3. Apa yang terjadi jika masa berlaku HGB habis?

Ketika masa berlaku HGB berakhir dan tidak diperpanjang, maka hak guna atas tanah tersebut berakhir. Tanah dan bangunan di atasnya akan kembali menjadi milik negara atau pemilik tanah sebelumnya.
Untuk menghindari hal ini, pemegang HGB perlu mengajukan perpanjangan atau pembaruan hak sebelum masa berlakunya habis melalui kantor pertanahan (BPN).

---

4. Mengapa banyak apartemen berstatus HGB?

Sebagian besar apartemen dibangun di atas tanah milik negara atau pemerintah daerah, sehingga pengembang hanya diberikan hak guna (HGB) untuk mendirikan dan mengelola bangunan.
Selain itu, penggunaan HGB lebih sesuai untuk proyek komersial karena memudahkan pengembang mengatur perizinan dan investasi dalam jangka waktu tertentu.

---

5. Apakah properti HGB bisa dijadikan agunan di bank?

Ya, properti berstatus HGB dapat dijadikan agunan kredit, selama masa berlaku HGB masih mencukupi. Bank biasanya mensyaratkan sisa masa berlaku minimal 5–10 tahun agar agunan tetap bernilai dan aman secara hukum.

---

Dengan memahami FAQ di atas, calon pembeli maupun investor dapat menilai keuntungan dan keterbatasan masing-masing status kepemilikan. Pengetahuan ini menjadi dasar penting untuk mengambil keputusan yang cerdas, aman, dan sesuai dengan kebutuhan jangka panjang.

Hubungi Konsultan Properti Anda

Masih ragu memilih antara SHM dan HGB untuk properti impian Anda? Jangan ambil keputusan tanpa bimbingan profesional. Konsultasikan kebutuhan properti Anda langsung dengan Yonathan Chen, konsultan properti berpengalaman yang siap membantu Anda memahami detail legalitas, potensi investasi, hingga strategi pembelian yang paling menguntungkan.

📞 WhatsApp: 085253020372
🌐 Website: yonathanchen.com

Dapatkan panduan menyeluruh sebelum membeli atau berinvestasi agar setiap langkah Anda dalam dunia properti lebih aman, cerdas, dan menguntungkan.